Planejar a aquisição de um imóvel é um passo transformador. Com este guia, você entenderá como escolher a opção ideal e conquistar seu sonho.
Introdução ao Financiamento Imobiliário
O empréstimo concedido por instituição financeira é um instrumento financeiro que permite a compra de um imóvel sem desembolso imediato de todo o valor. No Brasil, as instituições bancárias utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), FGTS e programas governamentais para oferecer prazos que ultrapassam três décadas e taxas restritas.
Ao contratar esse tipo de empréstimo, o comprador faz uma entrada, geralmente entre 20% e 30% do valor do imóvel, e paga o saldo em parcelas mensais. Até a quitação total, o banco mantém a alienação fiduciária, ou seja, detém o imóvel como garantia.
Principais Modalidades de Financiamento
Existem sistemas distintos para perfis diversos de compradores e tipos de imóveis. Compreender cada modalidade ajuda a reduzir custos e a acelerar a aprovação.
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação): ideal para imóveis residenciais urbanos, valores até R$ 1,5 milhão, financiamento de até 80%, uso do FGTS e taxa de juros limitada.
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): sem limite máximo de imóvel, financiamento de até 90%, taxas negociáveis, indicado para imóveis comerciais e investidores.
- Minha Casa Minha Vida (MCMV): programa social com subsídios e juros reduzidos, voltado à baixa renda, imóveis novos de padrão popular, com faixas que definem renda e limites.
- Outras opções: consórcios (sem juros altos, mas sem prazo fixo), financiamentos diretos com construtoras (menos burocracia) e home equity (uso de imóvel quitado como garantia).
Requisitos para Comprador e Imóvel
Para obter aprovação, o candidato deve atender a critérios definidores de perfil e de renda. A análise inclui documentação pessoal e comprovação de capacidade de pagamento.
- CPF regular e sem restrições no mercado (SPC/Serasa).
- Comprovação de renda compatível com o sistema escolhido, normalmente até 30% da renda comprometida.
- Idade e prazo de contrato que somados não ultrapassem 80 anos no final do financiamento.
- Residência ou trabalho na região do imóvel há pelo menos um ano (para SFH).
- Imóvel registrado e compatível com o plano diretor municipal (residencial urbano para SFH).
Na modalidade SFI, alguns desses itens podem ser flexibilizados, mas a análise de crédito tende a ser mais rígida quanto ao histórico financeiro.
Comparativo: SFH x SFI
Uma visão sintética ajuda a escolher rapidamente entre os dois principais sistemas. Veja abaixo as diferenças mais relevantes:
Amortização e Indexadores
Após selecionar a modalidade, é fundamental entender como será o sistema de amortização e o indexador que corrige sua parcela ao longo do tempo.
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a amortização é fixa e os juros incidem sobre o saldo devedor, resultando em parcelas decrescentes ao longo do tempo. Já na Tabela Price, as prestações são constantes e oferecem parcelas fixas e previsibilidade financeira. Entre os indexadores mais comuns estão TR, IPCA e caderneta de poupança (70% da Selic).
Dicas Práticas para uma Escolha Segura
Conhecer o processo e antecipar gastos auxilia na aprovação e na sustentabilidade do financiamento.
- Simule diferentes bancos e instituições para comparar taxas e prazos.
- Utilize o FGTS para reduzir o saldo devedor e abater parcelas.
- Prefira o SAC se quiser pagar menos juros ao longo do contrato.
- Mantenha o nome limpo e evite comprometer mais de 30% da renda.
- Considere a contratação de seguros habitacionais inclusos, mas revise suas coberturas.
Além disso, observe os custos extras, como ITBI, registro de imóvel, avaliação e seguros, que normalmente somam cerca de 5% a 7% do valor financiado.
Passo a Passo para Fechar o Financiamento
O processo, em geral, envolve três etapas principais:
1. Simulação e pré-aprovação: levantamento de propostas e análise de dados iniciais.
2. Apresentação de documentos: comprovantes pessoais, de renda e do imóvel.
3. Avaliação e formalização: vistoria do imóvel, assinatura do contrato e registro em cartório.
Em média, todo o procedimento leva de 30 a 60 dias, dependendo da complexidade da operação e da agilidade dos órgãos envolvidos.
Conclusão
Com planejamento, pesquisa e acompanhamento profissional, o financiamento imobiliário transforma-se em aliado para realizar o sonho da casa própria. Avalie suas possibilidades, distribua bem o orçamento e utilize todas as ferramentas disponíveis, como programas governamentais e FGTS. Assim, você estará no caminho certo para conquistar seu imóvel com segurança financeira e tranquilidade.
