Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e do Agronegócio (CRA) são instrumentos financeiros que vêm ganhando espaço no mercado de renda fixa brasileiro. Com oferta crescente e características atrativas, esses títulos permitem ao investidor diversificar sua carteira e obter retornos potencialmente superiores aos de outras aplicações tradicionais.
Ao longo deste artigo, você entenderá em profundidade desde os conceitos básicos até as etapas de emissão, as vantagens, os riscos e as modalidades de remuneração. Vamos lá!
O que são CRI e CRA?
Ambos são títulos de crédito lastreados em recebíveis, mas voltados a setores distintos:
- Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): é um título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários, que pode envolver contratos de financiamento ou de aluguel.
- Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA): é um título similar ao CRI, porém baseado em recebíveis originados de atividades agrícolas ou pecuárias.
Em outras palavras, os recursos captados são direcionados exclusivamente para financiar projetos imobiliários ou do agronegócio, e o investidor adquire o direito de receber pagamentos futuros conforme o fluxo de caixa desses projetos.
Processo de Emissão: Passo a Passo
A emissão de CRI e CRA envolve entidades especializadas e segue um fluxo estruturado para garantir segurança e transparência:
- Originação dos recebíveis: análise da empresa originadora, viabilidade do projeto e qualidade dos contratos.
- Estruturação do título: definição de séries, classes, prazos e mecanismos de garantia.
- Registro e central depositária: o CETIP faz o registro e a custódia dos títulos.
- Oferta ao mercado: oferta pública ou privada coordenada pela securitizadora.
- Liquidação: recursos liberados à empresa originadora e certificados disponibilizados ao investidor.
No regime fiduciário, os recebíveis ficam separados do patrimônio da securitizadora, obedecendo a critérios que evitam qualquer ação de credores contra esses ativos.
Principais Vantagens para Investidores
Ao aplicar em CRI ou CRA, você pode se beneficiar de vantagens exclusivas, como:
- Isenção de Imposto de Renda e IOF para pessoas físicas, aumentando a rentabilidade líquida.
- Rentabilidade potencialmente superior a outras opções de renda fixa, devido às garantias reais e juros atrativos.
- Diversificação de carteira sem aquisição direta de imóveis ou propriedades rurais.
- Garantias robustas, como alienação fiduciária de imóveis e cessão de direitos, oferecendo maior segurança ao investimento.
Esses diferenciais tornam os CRIs e CRAs ideais para perfis moderados a arrojados que buscam alternativas além de títulos do governo e debêntures corporativas.
Tipos de Remuneração
Existem três modalidades principais de remuneração, cada uma adequada a diferentes cenários macroeconômicos e estratégias de carteira:
A escolha entre essas opções depende do seu horizonte de investimento, expectativa de juros e tolerância a flutuações de mercado.
Riscos e Liquidez
Como todo investimento, há riscos a considerar:
Risco de crédito: possibilidade de inadimplência por parte dos emissores dos recebíveis.
Risco de liquidez: esses títulos têm liquidez limitada e volatilidade no preço no mercado secundário, exigindo planejamento de prazos.
Para quem precisa resgatar antes do vencimento, é preciso vender o título a outro investidor, muitas vezes com deságio, alterando o rendimento originalmente contratado.
CRIs Pulverizados e Corporativos
Dentro da categoria dos CRIs, existem subtipos que diluem ou concentram riscos:
CRI Pulverizado: envolve diversos mutuários ou contratos, reduzindo o impacto de uma eventual inadimplência individual.
CRI Corporativo: lastreado em dívidas de grandes empresas do setor imobiliário, com prazo e risco definidos conforme a saúde financeira da companhia.
Dicas Práticas para Investir
Para quem pretende incluir CRIs e CRAs na carteira, seguem recomendações essenciais:
- Analise o rating e a reputação da securitizadora responsável.
- Avalie as garantias oferecidas, como alienação fiduciária ou seguradoras contratadas.
- Verifique a data de vencimento e planeje o prazo em função dos seus objetivos financeiros.
- Considere a composição de um mix de prefixados e pós-fixados para equilibrar riscos.
Por fim, mantenha-se atualizado sobre mudanças na regulação da CVM e nas condições macroeconômicas que possam afetar o desempenho dos títulos.
Ao entender cada etapa do processo e os diferenciais de CRI e CRA, você estará mais preparado para aproveitar oportunidades e proteger seu patrimônio com investimentos estruturados e de alta qualidade.
Boa leitura e bons investimentos!
